Immobilienlexikon

Das umfangreiche A-Z Lexikon rund um das Thema "Immobilien"

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Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Baubehörde bescheinigt einem Bauherren eines Mehrfamilienhauses, der vorhat, einzelne Wohnungen zu veräußern, dass die mit Nummern bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Zu den abgeschlossenen Einheiten können auch zusätzliche Räume außerhalb des abgeschlossenen Bereichs gehören, z.B. Keller- oder Speicherräume. Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Diese Bescheinigung ist neben dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.
Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt die Baubehörde Bauherren oder Besitzern von Mehrfamilienhäusern, die planen, ihre Wohnungen vor oder nach dem Hausbau zu verkaufen, dass alle mit Nummern zu bezeichnenden Wohnungen baulich so getrennt worden sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren. Die rechtliche Grundlage dafür bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.03.1951. Zu abgeschlossenen Einheiten können auch zusätzlich Räume außerhalb eines abgeschlossenen Bereichs zählen, wie z.B. Speicher- oder Kellerräume. Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist als Voraussetzung zur Eintragung von Miteigentümern in das Grundbuch unumgänglich und ist neben dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.
Abrissverfügung: Ist ein Haus oder ein Hausanbau unrechtmäßig errichtet worden, kann von der Bauaufsichtsbehörde der Abriss angeordnet werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn auf andere Weise, z.B. nachträgliche Genehmigungserteilung, rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Im Zusammenhang mit dem Abriss des Gebäudes können auch die Entfernung der Einrichtungsgegenstände sowie der Abtransport des Bauschutts und die Einebnung der Baugrube angeordnet werden. Eine Abrissverfügung ist nur zulässig, wenn das Vorhaben seit seiner Errichtung im Widerspruch zum Baurecht steht und die erforderliche Baugenehmigung nicht vorliegt. Stand das Gebäude allerdings irgendwann einmal in Einklang mit dem Baurecht, dann genießt es Bestandsschutz, so dass sein Abriss nicht mehr angeordnet werden kann. Beim Erlassen einer Abrissverfügung, muss die Behörde die Verhältnismäßigkeit wahren. Das bedeutet, dass der Schaden für den Betroffenen nicht im Missverhältnis zu dem öffentlichen Interesse an dem Abriss stehen darf (z.B. ist das Rückversetzen einer Außenwand, die um wenige Zentimeter den Grenzabstand überschreitet, unverhältnismäßig, wenn diese Maßnahme 10.000 € kosten würde). Bei illegal errichteten Bauten kann die Behörde allerdings auch den Abriss größerer Bauwerke verlangen, weil der Bauherr in diesem Fall bewusst auf eigenes Risiko gebaut hat und deshalb auch einen größeren finanziellen Schaden hinnehmen muss. Die Behörde darf den Abriss jedoch nicht verlangen, wenn zur Herstellung eines rechtmäßigen Zustands eine Nutzungsuntersagung ausreichen würde. Die Befugnis der Behörde zur Abrissverfügung wird unzulässig, wenn sie trotz Kenntnis des rechtswidrigen Bauvorhabens jahrelang nichts unternimmt und durch entsprechendes Verhalten den Eindruck erweckt, sie habe sich mit dem Gebäude abgefunden.
Abschlussgebühr: Bei Vertragsbeginn zahlt der Bausparer eine Abschlussgebühr oder eine verzinsliche/unverzinsliche Einlage in Höhe von einem Prozent der Bausparsumme. Diese Einlage wird bei Inanspruchnahme des Darlehens als Abschlussgebühr verwendet und dient dazu, die Kosten der Bausparkasse zu decken.
Abschreibung: Der Tatsache, dass Bauwerke während der Nutzungsphase abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen. Bei der Mietenkalkulation im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung für Wohngebäude wird eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von 1% führt. Dieser Satz erhöht sich für Einrichtungen und Teile, die erfahrungsgemäß in kürzeren Zeitabschnitten erneuert werden müssen. So liegen etwa die Sätze für die Zentralheizung und für Einbaumöbel bei 4%, für Hausantennen oder gemeinschaftliche Wascheinrichtungen bei 10%.
Abschreibung - degressive: Unter einer degressiven Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleich bleibt, sondern im Zeitverlauf niedriger wird.
Abschreibung - lineare: Unter einer linearen Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur degressiven Abschreibung nicht niedriger wird, sondern im Zeitverlauf konstant bleibt. Bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1925 gebaut wurden: 2,5 Prozent. Bei Gebäuden die nach dem 31.Dezember 1924 fertiggestellt wurden: 2 Prozent der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten.
Abstandflächen zu Grundstücksgrenzen: Die Bestimmungen zu Abstandflächen sind in den Landesbauordnungen Â§6 geregelt. Durch viele Streitigkeiten und eine Unzahl von gerichtlichen Entscheidungen zum Abstandflächenrecht ist dieses inzwischen sehr umfangreich und kompliziert geworden. Wir geben Ihnen hier einen allgemeinen Überblick, was Sie über Abstandflächen wissen müssen. Abstände: Jedes Gebäude muss einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten. Das Maß dafür liefert die Außenwandhöhe (1H). Das heißt, der Abstand zur Nachbargrenze muss mindestens 1H betragen. Gemessen wird dieser vom am weitesten hervorspringenden Gebäudeteil aus senkrecht zur Wandoberfläche. Erker und Balkone bleiben bei dieser Bemessung unbeachtet, wenn sie nicht weiter als 1,5 m aus der Wandoberfläche hervortreten und als untergeordnete Bauteile gelten. Geneigte Dächer gelten nicht als Außenwand, solange die Dachneigung geringer als 70° ist. Dachaufbauten zählen nicht zur Außenwand, solange sie mehr als 50 cm hinter die Außenwandoberfläche zurückspringen. Ergänzend legt die Bauordnung noch fest, dass mindestens 3m Abstand eingehalten werden müssen für den Fall, dass das Gebäude niedriger als 3m ist. Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen und dürfen zum Beispiel nicht von Gebäude zu Gebäude gemessen werden. Lediglich zu öffentlichen Flächen hin dürfen sie bis zu deren Mitte reichen. Das 16-Meter-Privileg: Nach diesem genügt vor zwei Außenwänden von einer Länge von nicht mehr als 16m Länge ein Abstand von 0,5 H. Einige Landesbauordnungen haben es abgeschafft, z.B. Hessen. Grenzbebauung: Neben diesem Zwang zu Abständen kann auch die Grenzbebauung vorgeschrieben oder erlaubt sein. Beispiel hierfür sind die geschlossenen Straßenzüge (Blockrandbebauung) unserer Innenstädte. Hier wird über sogenannte Baulinienpläne (entlang von Baulinien muss gebaut werden) die Bebauung entlang der Grundstücksgrenzen festgelegt und das Einhalten von Abstandflächen teilweise aufgehoben. Weiterhin ist keine Abstandsfläche einzuhalten, wenn sich bereits ein Gebäude des Nachbarn mit einer Wand an der Grenze befindet. Zu allen anderen "normalen" Grenzen gelten dort natürlich weiter die Regelungen für Abstandsflächen. Garagen: Privilegiert hinsichtlich der Abstandsflächen sind auch Garagen und Nebengebäude. Die entsprechenden Regelungen sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich, so dass auch hier auf die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer verwiesen werden muss. Gemeinsam haben aber alle, dass sie gestatten, Garagen unmittelbar an der Nachbargrenze zu errichten. Teilweise und bis zu einer bestimmten Größe sind diese sogar genehmigungsfrei.
Alles zur Baugenehmigung: Die Baugenehmigung ist die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, dass Sie so bauen können wie beantragt und von einem Architekten oder Ingenieur in den Bauvorlagen beschrieben. Ein Antrag ist meist nötig. Für welche Bauvorhaben genau, das steht in der jeweiligen Landesbauordnung. Die Genehmigung ist zeitlich befristet, mit Auflagen verbunden und muss auf der Baustelle verfügbar sein.
Altlastengrundstück: Unter einem Altlastengrundstück oder einer Altlast versteht man ein verunreinigtes Grundstück. Die Belastung des Bodens kann nicht nur aus einer früheren Nutzung (zum Beispiel Produktionsbetrieb, Tankstelle etc.) herrühren, in vielen Fällen werden schädliche Rückstände auch von belasteten Nachbargrundstücken angeschwemmt. Da Sie als Grundstückseigentümer für die in der Regel sehr hohen Sanierungskosten auch dann haften, wenn Sie die Verschmutzung nicht verursacht haben, sollten Sie das Baugrundstück vor Unterzeichnung des Kaufvertrags genauestens überprüfen.
Altlastenkataster: Ist eine geografische Karte, die alle Flächen im Gemeindegebiet markiert, die im begründeten Verdacht stehen, mit Chemikalien, Gewerbe- und Hausmüll oder Bauschutt verseucht zu sein. Sie ist im Bauamt zu erfragen.
Anliegergebühren: Vor der Bebauung eines Grundstücks schreibt das Gesetz die Sicherstellung der Erschließung vor. Zuständig für die Errichtung von Erschließungsanlagen ist die Gemeinde, die dem Grundstückseigentümer einen Erschließungsbeitrag, auch Anliegergebühr genannt, in Rechnung stellt.
Annuitätendarlehen: Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind. Die jährliche Belastung, Annuität genannt, setzt sich aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung zusammen. Die Darlehenstilgung erhöht sich jeweils um den geringer werdenden Zinsbetrag.
Anschaffungskosten: Die für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden-/Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs-, sondern zu den Werbungskosten.
Arbeitnehmersparzulage: Die Arbeitnehmersparzulage ist die staatliche Förderung der Vermögensbildung von Arbeitnehmern auf der Grundlage der Neuregelung des Vermögensbildungsgesetzes zum 1.1.1999. Voraussetzung für die Gewährung der Arbeitnehmersparzulagen sind bestimmte Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Nach dem Vermögensbildungsgesetz darf das zu versteuernde Einkommen ab 1999 nicht mehr als 17.900 bei Alleinstehenden bzw. 35.800 bei Verheirateten betragen. Das entspricht etwa einem monatlichen Bruttolohn von etwa 1.585 für Alleinstehende, 3.119 für verheiratete Alleinverdiener und 3.682 für verheiratete Alleinverdiener mit 2 Kindern. Gefördert werden Sparer, wenn sie ihr Geld in Bausparverträge oder Beteiligungen investieren oder zur Entschuldung von Wohneigentum verwenden. Wer die vermögenswirksamen Leistungen in Bausparverträge anlegt oder zur Entschuldung seines Wohneigentums verwendet, erhält 9% aus maximal 470 (= 42,30 ). Bei Beteiligungen, die sich auf Anteilscheine an Aktienfonds, Aktien und Beteiligungen am eigenen Betrieb beziehen können, liegt der Fördersatz bei 18% aus höchstens 400 (= 72 ). Die beiden Förderungen zu (9% und 18%) werden nebeneinander gewährt, so dass der Staat im Jahr bis zu 114,30 ausschüttet.
Architektenvertrag: Der Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherren und dem Architekten, in dem detailliert der Umfang der Leistungserbringung durch den Planer festgehalten wird. Der Architektenvertrag ist frei verhandelbar, wobei es sich meist um einen Werkvertrag handelt. Bei der wirtschaftlichen und technischen Betreuung handelt es sich um einen Dienstvertrag. In Deutschland gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB. Die Schriftform ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber aufgrund der sich ergebenen Rechts- und Gewährleistungsansprüche durchaus empfehlenswert. Die VOB findet keine Anwendung beim Architektenvertrag, da der geschuldeter Erfolg keine Bauleistung im Sinne der VOB/B bzw. Â§1 VOB/A ist. Insofern der Bauherr einen Dienstvertrag mit dem Architekten vereinbart ist wichtig zu wissen, dass der Architekt keinen Erfolg schulden, sondern lediglich eine fachliche Beratung und Betreuung. Bei einem Bauträgervertrag (Werkvertrag) hingegen, schuldet der Bauträger einen Erfolg nach BGB und VOB und hat dafür die Gewährleistung zu übernehmen.
Auflassung: Auflassung ist ein Rechtsbegriff und bezeichnet die zum Eigentumswechsel von Flurstücken (Â§ 873 BGB) notwendige Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber.
Mit dem Verkauf von Grundstücken verhält es sich folgendermaßen: Für den Eigentumswechsel an einem Grundstück sieht das Gesetz (Â§ 925 Absatz 1 BGB) vor, dass Verkäufer und Käufer eine Erklärung, die sog. Auflassung, vor einem Notar abgeben müssen. Dazu ist es erforderlich, dass beide Parteien anwesend sind.
Allein damit findet der Eigentumswechsel jedoch noch nicht statt. Hinzu kommt noch die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch. In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird. Daraus erschließt sich, dass die Auflassung nicht zwangsläufig Vertragsbestandteil sein muss. Da aber eine nachträgliche Auflassung weitere Kosten nach sich zieht, ist es üblich die Auflassung gleich zum Vertragsbestandteil zu machen.
Auflassungsvormerkung: Mit der Auflassungsvormerkung können Sie sich kostengünstig rückversichern, dass Ihr erworbenes Grundstück auch rechtlich wirklich an Sie übertragen wird! Weil nach der Bezahlung des Kaufpreises die Eintragung ins Grundbuch längere Zeit dauert ist es möglich, dass in dieser Zeit Ereignisse eintreten, die Ihren Eigentumsübergang gefährden. Ein Fall wäre z.B., wenn der noch im Grundbuch stehende Veräußerer des Grundstücks in dieser Zeit Konkurs macht oder Zwangsvollstreckt wird.
Trotz eines unterschriebenen Kaufvertrages wären Sie noch lange nicht neuer Eigentümer Ihres Grundstücks, denn Sie haben noch kein dingliches Recht an diesem, weil eine Ã„nderung im Grundbuch längere Zeit als die Kaufabwicklung dauert. Um Ihre Interessen zu schützen, lassen Sie den Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgte.
Aufteilungsplan: Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Aufteilungsplan. Er entspricht in seinem Erscheinungsbild im Wesentlichen den für die Baugenehmigung erforderlichen Bau-, insbesondere Grundrisszeichnungen im Maßstab 1:100. In ihm werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume, PKW-Stellplätze bzw. Garagen, gewerbliche Einheiten) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und oftmals mit farblichen Abgrenzungslinien dargestellt. Balkone und Loggien (nicht dagegen ebenerdige Terrassen) müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. Das Merkmal der Abgeschlossenheit muss sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Dieser muss das Gesamtgebäude erfassen. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung bzw. der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte.
Ausschreibung und Vergabe einzelner Bauleistungen: Einzelne Bauleistungen: Neben einem Fertighaus, das Ihnen komplett und inklusive aller Bauleistungen errichtet wird, haben Sie noch weitere Bauarbeiten, wie zum Beispiel das Herrichten des Grundstücks, Erstellen der Baugrube, Fundamente, Terrasse, Bodenplatte und des Kellers, Verlegen und Anschließen der privaten Erschließung, Drainage, Anlegen des Gartens und der Außenanlagen, durchzuführen. Aber nicht nur bei Ihrem Neubauvorhaben sind einzelne Bauarbeiten durchzuführen, die nicht im Gesamtleistungsumfang eines Anbieters enthalten sind. Bei Sanierung, Umbau und Ausbau werden sie ebenfalls nötig.
Die Unterlagen: Alle Bauarbeiten, die Sie nicht selber ausführen können oder wollen, sollten Sie von kompetenten, leistungsfähigen und zuverlässigen Bauunternehmen durchführen lassen. Wichtig ist dabei, dass Sie Bauunternehmen finden, die Ihnen genau das leisten, was Sie wollen und zwar zu einem genau kalkulierten, marktüblichen Preis. Das ist nur der Fall, wenn Sie dem Bauunternehmen unmissverständlich klarmachen können, welche Leistung Sie von ihm erwarten. Hier kommt es also auf die Qualität der Unterlagen an, die Sie einem Unternehmer zur Angebotserstellung aushändigen müssen. Diese Unterlagen nennt man Vergabeunterlagen. Sie werden jedem Interessenten zugesandt oder persönlich ausgehändigt. Interessenten antworten dann bald mit einem Angebot. Erhalten Sie mehrere Angebote einzelner Bauunternehmen, was äußerst wünschenswert ist, so soll der preisgünstigste und zuverlässigste Bieter den Zuschlag erhalten.
Hilfe bei der Ausschreibung und Vergabe: Die einzelnen Bauleistungen können Sie selbstständig ausschreiben oder Sie nehmen kompetente Hilfe durch jemanden, der Erfahrung mit Ausschreibungen hat, einen Bauingenieur oder Architekten dazu in Anspruch. Hilfreich ist auch, die VOB/A zu kennen, die genau regelt, wie eine Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen durchzuführen ist. Wer unerfahren ist und Fehler bei der Vergabe macht, bekommt eventuell einen unseriösen Unternehmer als Partner oder während der Bauausführung in der Regel Nachtragsforderungen des Unternehmers, die einen anfangs günstigen Preis im Nachhinein in die Höhe gehen lassen. Die folgenden Hinweise helfen Ihnen, Ihr Risiko zu verringern und Bauleistungen richtig auszuschreiben.
Grundregeln für die Ausschreibung: Bauleistungen sind an kompetente, leistungsfähige und zuverlässige Bauunternehmen zu marktüblichen Preisen zu vergeben. Dabei sollte der Wettbewerb die Regel sein. Achten Sie darauf, dass Sie nicht Opfer von Preisabsprachen werden und liefern Sie sich keinem Unternehmer aus. Erwähnen Sie gegenüber einem eventuellen Bewerber niemals, welche anderen Bewerber ihnen Angebote gemacht haben. Das könnte Preiseinschätzungen der Mitbewerber oder Preisabsprachen fördern. Die bestmögliche Kenntnis aller rechtlicher und baupraktischer Umstände sollte angestrebt werden.
Außenbereich: Die Bebaubarkeit des Außenbereichs ergibt sich aus Â§ 35 BauGB. Danach sind dort lediglich solche Vorhaben zulässig, die für den "normalen" Bauherrn ohne Bedeutung sind. Darunter fallen zum Beispiel Kraftwerke und Fabriken, die in Wohnnähe unverträglich sind, militärische Einrichtungen, land- oder forstwirtschaftliche Betriebe, Ställe, Scheunen sowie Wohnungen für Landwirte.